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有本事的话,请给我一个房价会跌的理由
2018年07月09日 15:13   
[导读]前几天天,一则“棚改项目审批暂停”的新闻在网上引起了轩然大波。一时激起千层浪,目前“棚改”已经成了人们心中的一个疑问,那么“棚改”政策的调整会不


 
 前几天天,一则“棚改项目审批暂停”的新闻在网上引起了轩然大波。
  一时激起千层浪,目前“棚改”已经成了人们心中的一个疑问,那么“棚改”政策的调整会不会影响三四线城市房价呢?
  一.换个角度看棚改
  “棚改货币化安置”其实是为了帮助那些生活困难家庭改善居住条件,但是大量资金分发到住户手里,而那些住户又没了房子。这就让被拆迁者有了买房自用与投资的冲动,后拉被很多专家叫兽演绎成棚改是助推中国三、四线城市房价上涨的动力......
  其实,棚改对房价没有那么大的影响,在维护,货币化安置之前,一般城中村被拆迁户每户能分到3-4套房,大约300平米,货币化安置后,只能买到同地段大约200平米的商品房,对于开发商而言,是否货币安置,容积率是基本不变的,货币化安置后,相对就地安置而言,实际上增加了可售面积,增加了市场供应量.......,但是为什么给大家造成了棚改货币化推高房价的错觉呢?
  现实的情况是:棚改位置多为所在城市的核心地段或次核心地段,被拆迁户获得货币安置款后多在刚需房源区域购房(80%的被拆迁户选择了房价低一个层级的区域),购买的房价低了,也就买的套数多了,甚至出现了整个单元购买的现象......,这些区域,往往是普通工薪阶 层(屌丝)集中居住的区域,突然涌进大量大手笔客户,自然对这些经济高度紧张的房奴产生了心理上的巨大冲击,也或多或少推高了该城市房价平均线一下区域的房价,这部分区域的房价对中下层居民高度敏感,自然引发了整体压力无处发泄的屌丝阶 层无数的怨言......这就是以讹传讹的棚改货币化推高房价的舆论源泉......
  再换个角度,如果被拆迁户不跨区域降低房价层级,直接就地购房会怎么样呢?那就是:货币化安置后被拆迁户相比以前居住面积减小,房屋的总价值不变,但是由于不再跟刚需竞争房源,也就不会出现棚改货币化推高房价的声音了......
  一言蔽之,是否棚改货币化,对刚需区域房价有影响,但是对城市的平均房价无关,以此来看,棚改货币化收紧不会对房价造成影响,屌丝们也不要高兴过早,以为自己能买便宜房了......
  告诉你吧,房价不会暴跌有N个理由......
  


  看到以上这个表格,不知道诸位有何感想。这些物价的上涨,都是最近几个月的事情。前些日子全国各地都在做各种产业升级,去产能,大规模关闭那些有污染的小企业,无证经营的小作坊,工业区找借口驱逐各种利税不高的所谓落后企业。物价上涨成为当下或是长期的趋势,然而你的钱却一直在贬值。
  不买房子,你的钱有更好的去处吗?
  其实,真正考虑自己要不要买房的人,收入水平还是可以的(如果收入偏低的话,就没必要考虑买房的问题了,还是赶紧去赚钱才是王道!)。和啪啪啪一样,买房的时候第 一次总是会很艰难,也会出点血交点学费,但第 二次就好了。

  目前一线城市库存平均只有6个月左右,远低于12个月的安全库存标准。所以最近房价下跌只是假象,实际情况是,很多地方都出现抢地潮,不要把看到的数据太当真,那就是个工具。
  不要想着房价下跌,人家全破产,就等着你来买。你就没有发现,总是有一部分人天天在喊着房价高,买不起;接着又是另外一部分人,默默的买了一套又买一套…
  虽然目前房地产在调控之下不景气,但财经专家叶檀判断五年内房价跌不下来,原因何在?一个重要原因就是「央妈」一直在给楼市托底。再一个原因是,受限购令、营改增等影响,地方没有也没法真正去打压房价。
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  房价是跌是涨?
  一直以来,各派众说纷纭,热烈交锋。小编整理出中国房价将上涨的10个铁证,为您揭秘:为什么房价难跌。
  1、衣食住行房子是刚需,未来人人都会买房
  2、房子捆绑了太多社会福利
  3、丈母娘挑女婿,首先要有房
  4、房子是保值增值最 佳投资
  5 、买房,城市化进程的必然
  6 、房地产是地方财政的主要收入来源
  7、通胀预期加大,带动房价上扬
  8 、中国城市正处于大拆大建高速发展期
  9、经济发展离不开房地产
  10、国家调控为控制房价上涨过快,而非打压
  看看某一线城市地产历史
  2006年 房价6500/㎡ ,
  你没有买房,你说05年政策调整,房价还要跌!
  2007年 房价12000/㎡,
  你没有买房,你在期待新的政策去调控房价!
  2008年房价16000/㎡,
  你没有买房,你说金融危机,房价会暴跌!
  2009年房价19000/㎡,
  你没有买房,你说房价上涨太多,要观望,房价会崩盘!
  2010年房价25000/㎡,
  你没有买房,你说国家已出台限购,房价会下跌!
  2011年房价27000/㎡,
  你没有买房,你说国家会出台房产税,房价会跌!
  2012年房价32000/㎡,
  你没有买房,你说房价涨的有点离谱,估计要崩盘了!
  2013年房价35000/㎡,
  你没有买房,你听专家的,说房价要崩盘了!
  2014年房价37000/㎡,
  你没有买房,你说国家要出台不动产登记,房价一定会跌!
  2015年房价43000/㎡,
  你没有买房,不动产登记已经出台,小媳妇都成丈母娘了!
  2016年房价54458/㎡,
  你没有买房,你还在等....二胎政策,个税抵房贷,地 王加持!
  2017年房价55432/㎡,
  你想贷款买房了,开发商要求全款优先......
  2018年房价二手房价格持平,一手房政府限价,开盘价有所降低......
  你更想买房了,但是开始摇号,中产阶 层公司买房,借名买房花样百出,虽略显公平,实际上你离房子越来越远!
  你真的觉得房价会降吗?
  看到以上这组数据,不知道诸位有何感想。
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  房价会跌吗?这10个理由说服了99%的人
  1、已买房者不允许降价
  无论在什么地方,没有哪家开发商敢降价,只要一有风声说要降价了,前期购买的业主就会来闹事,又是要求退房,又是要求退钱的。这种所谓的维权案例在全国来说都不在少数。这种情况下,开发商就是资金出现问题,想大甩卖都不行。
  2、中国人必须买房
  对于每一个中国人而言,家的观念都是烙在骨子里的。无论到什么地方,都希望有一套属于自己的房子,这样才能称之为一个家。都说我国的房价是丈母娘推上去的,没房就想娶媳妇,不仅连门儿没有,就连窗户都没有。虽然这是一个玩笑,但从很大程度上说明每一个中国人都抱着有房才有家的观念。
  3、买涨不买跌的惯性
  不管是炒股还是买房,都奉行买涨不买跌的惯性。只要房价一跌,不少人就会想肯定还会再降,相反要是一涨,很多人就会跟风。
  4、行业特殊性的影响
  近十年来,房地产已经发展成为我国的第 一大支柱性产业,整个产业链不仅仅为保持GDP的高增长做出了重大贡献,更是解决了数以千万人的就业问题。
  大城市在几年前,是以房地产作为支柱产业来对待的,当下大城市的经济发展走上正轨,房地产的支柱产业地位虽然不明显,但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市,房地产仍然是当之无愧的支柱产业,这就是为什么中 央进行调控,地方政府却不配合的根源所在。
  对于二、三、四线城市来说,尤其是三四线城市,产业薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发,是城市方向的引 领者。只要房地产一倒下,影响力非常巨大。
  5、通胀影响
  大家可以回想一下,你小 时候的物价与现状的物价相比,已经翻了多少倍。90年代一毛钱还能买到好几颗糖,要是某个同学有10块钱的话,那就是怀揣巨款了。在如今这个连白菜都在不断上涨的时代,房价下跌的概率有多大就不言而喻了。
  6、投资房产相对安全
  对于大部分人来说,投资渠道相对有限。投资股市吧,难以驾驭。再加上股市行情,更是让不少人谈之色变。而投资房产相对股市来说,就非常简单粗暴了,只要有钱,买下来放在那里就行,这种实体的东西只要能在心理上更加得到认可,即使卖不出去,还能用过来出租。因此,不管是投资还是投机,都在一定程度撑住了房价的下跌。
  7、需求在增长
  在如今这种大环境不好的情况,还是能看到不少的日光盘新闻出现。很多人认为这是炒作。其实,日光盘确实是存在的。只要产品真的好,恰好满足了消费者的需求,就不愁卖不出去。
  8、城镇化的推动
  中国城市水平只有百分之四十多,而发达国家的平均水平是70%以上,即使经过改革开放30多年发展,中国离这个水平还有很大的差距,这就意味着还是有很大的发展潜力,未来还会有数以千万的人奔向城市,这些进城的人需要住房,住房需求空间非常庞大。
  中国正处于经济调整增长中,城市化进程正在加速,城市化进程的加速,必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道,中国是个农业大国,农村人口占了大多数,光进城的农民,就是住房消费中一个非常诱人的数字,除非城市化进程停滞,农民才不会进城。
  9、银行不会让开发商降价
  举个例子,开发商从银行贷10亿来建房,其实只需要5亿就能建好,另外的就是开发商净赚的。但是建的这些房子已经抵押给银行了,需要值10亿以上银行才能赚钱,如果一降价,银行就只能亏老本。因此,银行也不会允许开发商降价。
  10、房地产成了地方财政的主要收入来源
  房地产成了地方政府财政收入主要来源,这已经是一个不争的事实,我们不说房地产对地方经济的拉动,单是房地产开发所需的土地供应,就是地方财政的支撑点,如果缺了土地收入,地方政府的腰包就会囊中羞涩,减少了财政收入,就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。
  所以,无论中 央怎么调控,地方政府自有算盘,拨打着自己的小九九,不能公开支持房地产,便在暗中支持,这也是中 央调控成为“空调”的一个重要因素。如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等,除了一线城市基本做到外,象二、三、四线城市,基本没有实行,政府睁只眼闭只眼,实际在暗中支持房地产发展。
  房地产开发到哪里,城市就延伸到哪里。房地产的带动作用,是谁也不可低估的,几乎带动所有行业的发展,比如服装、化妆品等看起来与房地产无关,实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳,开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场,无不在推动其发展的车轮。离开房地产,各行各业都将受到不同程度的打击。
  面对这样的现实,你焦虑不?即使现在你手里还有一些存款,一不小心你就跌到下一个阶 层。除了买房保值,还能做什么?
  3
  房价打不倒的“内在逻辑”是什么?
  先请各位思考两个问题:
  假设中国只有两个行业,房地产、工厂。
  1,假如你是有钱人,你有1000万,房价一年涨5%,工厂一年收益20%。
  请问你怎么用这笔钱?
  答:投资工厂。
  这是10年前的中国。
  2,假如你还是有钱人,你有1000万,房价一年涨20%,工厂一年收益5%。
  请问你怎么用这笔钱?
  答:投资房子。
  这就是现在的中国。
  为什么会发生这种情况?
  答:很好理解,因为工厂是个竞争市场,开工厂的人越多,工厂的收益就越小,只有一个人做手机,可能工厂收益率200%,这时候有另一个人来做手机,收益率变成100%,然后变成50%,40%,30%,20%,10%……
  突然,大家发现工厂的收益率比买房要低了,于是有钱人不投资工厂了,改去买房。
  房地产有一个特殊属性:投资品。所谓投资品,简单理解,就是当所有人都来买的时候,价格就上涨,当所有人都卖的时候,价格就下降。例如股票,黄金,就是典型的投资品。
  这点和工厂正好相反。
  于是大家开始不再去投资工厂,开始买房,原本房价一年5%,后来10%,20%,30%,40%……
  但是房地产还有个特殊属性:很多人的刚需。其他投资品,价格高就高了,无所谓,比如黄金,黄金就算卖到100万一克,跟大多数普通人也没什么关系。股票就算涨到1000000点,一股平均100万,普通人也不是一定要去买股票。
  房地产不可以,房地产真的很多人需要,很多人不想投资,他们是真的需要房子。
  最要命的是,这种属性给了很多人“房地产风险不大,反正是刚需”的错觉,更敢买,比起买黄金买股票,房子在很多人眼里风险小得多。
  所以政府必须要稳定房价。
  第 一段结束。
  第 二段:
  请各位思考一个问题,通过上面那个例子,各位如果是政府,应当如何做?
  答:从最开始房产收益率超过工厂,大量有人开始把房子当做投资品的时候,就限制房价。因为这个时候限制房价,房价就算跌,也不会有降多少,因为房产市场里面热钱还不多,买房的人大多数还是真正需要房的。
  然而政府没有这么做。
  于是就按照上面那个例子,房的收益率开始超过工厂,大家纷纷去投资房产,房的收益率(房价上涨),越涨越快。从5%,到10%,到20%,到30%,40%,50%……
  房地产收益率越高,就超过工厂越多,大家越来买。
  这个时候,政府发现,房价要控制,再不控制百姓没法活了,社会要不稳定了。
  于是政府突然反应过来,要控制房价!
  但是这个时候,政府又发现个问题。
  房价已经把GDP绑架了。因为上面说过,房子是投资品,现在房价一年上涨50%,大家都来买,如果政府控制房价,让房价一年上涨1%,这个时候工厂一年5%收益,又比房价高了。那么大家肯定会去卖房子投资工厂。
  问题来了,房价绑架了GDP,如果大家纷纷卖房子,短时间内经济就崩溃了!
  于是政府想了一想,房价不能控制,不然经济就完蛋了。必须把房地产收益率维持在一个高水准才能保证投资者不大量卖房。
  这时候政府的政策目标很明确,阻止房产投机,增加真正的刚需,因为刚需买房是自己住的,不是用来卖的,不会因为房价涨得慢卖房跑路,影响经济。
  首付贷,首套房补贴,限购,交易税,鼓励投机者把房子卖给刚需者,无一不是这个目的。
  这时候,一边鼓励刚需者买房,一边阻止投机者买房。但是为了防止既有投机者跑路,必须维持一个高房价上涨率,一旦让他们感到房价到顶了,这些人会立马跑路,房价崩溃。
  在维持投机者不跑的情况下,利用刚需消化泡沫,是我国目前一贯目标,这点很明显。
  然而百姓管你这么多?现在房价涨这么厉害,我不买房不是越来越穷吗?甚至原本开工厂的都把工厂关了来买房。
  然而,前面说了,房地产不是一种简单的投资品,他是很多人的刚需,尤其是年轻人。
  于是年轻人把毕生精力都用来买房,每个月收入都用来还贷存钱买房。
  老百姓也没有钱买工厂的东西了。
  工厂的收益率因为房变得更低了,有钱人不得不去投资房地产了。
  于是工厂开始完蛋,这个时候,银行发现,怎么借给工厂的钱总是还不上啊!不能借钱给工厂了!
  于是银行只借钱给两种人,一种是房地产商,一种是买房的百姓。房地产价格一降,银行就全是坏账……
  于是房地产还绑架了银行。
  政府靠卖地赚了好多钱,有钱就能拉动GDP,就能升官发财,开始大手大脚借钱,反正房地产能帮我还钱。只要房价不降,就有GDP,就有钱修路,就能仕途高升!

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